（4）商住綜合樓的容積率控制指標(biāo)，按不同性質(zhì)的建筑面積比例換算合成。高層商住綜合樓商業(yè)用房的建筑面積應(yīng)至少占總建筑面積的10%，不足10%的，其容積率和建筑密度的控制指標(biāo)按高層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行；多層商住綜合樓商業(yè)用房至少占兩層以上（含兩層），僅設(shè)底層商店的，其容積率和建筑密度控制指標(biāo)按多層住宅建筑的規(guī)定執(zhí)行。
4、綠地面積的計(jì)算：
（1）公共綠地包括各級(jí)中心綠地、河、湖畔綠地和其它帶狀、塊狀綠地，同時(shí)滿足寬度不小于8m，面積不少于400㎡。
（2）中心綠地與宅旁（宅間）綠地的主要區(qū)別為：有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外。可作為中心綠地，否則作為宅旁（宅間）綠地。
（3）宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算起止界為：綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)計(jì)算至便道邊；沿居住區(qū)路、城市道路則計(jì)算至紅線；距房屋墻腳1.5m，對(duì)其它圍墻、院墻計(jì)算至墻角
（4）道路綠地面積計(jì)算：以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算
（5）院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算的起止界為：綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至距路邊1m，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到人行便道邊；沿居住區(qū)道路、城市道路則計(jì)算至道路紅線；距房屋墻腳1.5m。
（6）塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市道路的公共綠地計(jì)算至紅線
5、建筑用地面積計(jì)算：
建筑用地面積以福州市城市規(guī)劃局正式劃定用地范圍的面積為準(zhǔn)，城市道路紅線內(nèi)、河道藍(lán)線內(nèi)、綠地綠線內(nèi)面積不得計(jì)入
6、開放空間的條件和計(jì)算：
（1）開放空間是指在建設(shè)用地內(nèi)，能夠全天為社會(huì)公眾提供的廣場(chǎng)、綠地、通道、停車場(chǎng)（庫(kù)）等公共使用的室內(nèi)外空間（包括平地、下沉式廣場(chǎng)和屋頂平臺(tái)）。
開放空間必須符合下列條件：
a.沿城市道路、廣場(chǎng)留設(shè)；
b.一方向的凈寬度在5m以上，實(shí)際使用面積不少于100㎡；
c.以凈寬1.5m以上的開放性樓梯或坡道連接用地地面或道路，且與用地地面或道路的高差在±5.0m以內(nèi)（含±5.0m ）；
d.提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的，其最大高差為-5.0m至+12.0m，且開放地面層；
e.向公眾開放綠地、廣場(chǎng)的，應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施；
f.建筑竣工后，應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志，并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代行管理；
g.常年開放，且不改變使用性質(zhì)；
h.室內(nèi)或室外開放空間，應(yīng)是無障礙設(shè)計(jì)的空間；
i.室內(nèi)凈高不少于5m。
（2）開放空間有效面積的計(jì)算公式如下：
式中：F——開放空間的有效面積，
M——開放空間中對(duì)公眾開放的實(shí)際使用面積，
N——有效系數(shù)
有效系數(shù)（N）按下列條件確定：
a.室外開放空間在地面層的，其地標(biāo)高與道路或用地地面的高差在±1.5m 以內(nèi)（含±1.5m）時(shí)，N=1.0
b.室外開放空間在屋面上或?yàn)橄鲁潦綇V場(chǎng)的，其標(biāo)高與道路或用地地面的高差在+1.5m至+5.0m（含+5.0m）或-1.5m至-5.0m（含-5.0m）時(shí)，N=0.7。
c.提供室內(nèi)開放空間，其標(biāo)高與室外用地地面的高差在±5.0m以內(nèi)，或提供室內(nèi)連續(xù)開放空間，其標(biāo)高與室外用地地面的高差在-5.0m至+12.0m時(shí)，N=1.0。
7、建筑間距計(jì)算
除另有規(guī)定外，建筑間距是指兩幢建筑的外墻面之間最小的垂直距離。
坡度大于45°的坡屋面建筑，其建筑間距指自屋脊線在地面上的垂直投影線至被遮擋建筑的外墻面之間最小的垂直距離。
8、建筑高度計(jì)算
當(dāng)為坡屋面時(shí)，應(yīng)為建筑物室外設(shè)計(jì)地面到其檐口的高度；
當(dāng)為平屋面(包括有女兒墻的平屋面)時(shí)，應(yīng)為建筑物室外設(shè)計(jì)地面到其屋面面層的高度；
當(dāng)同一座建筑物有多種屋面形式時(shí)，建筑高度應(yīng)按上述方法分別計(jì)算后取其中最大值。
局部突出屋頂?shù)泥谕⒗鋮s塔、水箱間、微波天線間或設(shè)施、電梯機(jī)房、排風(fēng)和排煙機(jī)房以及樓梯出口小間等，可不計(jì)入建筑高度內(nèi)。
9、沿路建筑高度
（1）沿路一般建筑高度的控制
H≤1.5（W+S）
式中：H——為建設(shè)允許高度；
W——為道路寬度；
S——為建筑退距。
（2）沿路高層組合建筑高度的控制;
A≤L（W+S）
式中：A——沿路高層組合建筑以1：1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的總面積；
L——建設(shè)用地沿道路規(guī)劃紅線的長(zhǎng)度；
W——道路規(guī)劃紅線寬度；
S——沿路建筑的后退距離。
b.在實(shí)際運(yùn)用中，為了簡(jiǎn)化作圖和計(jì)算方法，也可采用下列演化而來的算式和圖七的作圖方法控制建筑高度。
A’≤1.5L（W+S）,
式中A’為沿路建筑以1：1（即45度高度角）在地面上投影的面積。L、W、S的意義同前
10、建筑高度控制的視線分析方法)
根據(jù)建筑、文物保護(hù)單位的周圍環(huán)境，選擇適當(dāng)視點(diǎn)確定視線走廊，進(jìn)行視線分析，視點(diǎn)的距離大于或等于3H，因現(xiàn)狀條件限制難以按3H視點(diǎn)距離控制高度的，視點(diǎn)距離可適當(dāng)縮小，但不得小于2H。
：余翰林
：18857411608
：寧波中基斯頓液壓機(jī)械有限公司
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