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采用 epc、工程總承包模式、實施規(guī)?；瘧?yīng)用和采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計等是解決裝配式建筑造價偏高的內(nèi)在因素。一定比例面積獎勵、提前預(yù)售回款、節(jié)稅節(jié)息等政策紅利是彌補(bǔ)裝配式建筑增量成本的外在因素。

一、前期費(fèi)用的管控措施房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作主要是進(jìn)行市場調(diào)研、可行性研究，為拿地提供參考數(shù)據(jù)。在此環(huán)節(jié)，房價是調(diào)研核心內(nèi)容，地方政府的裝配式建筑發(fā)展規(guī)劃與鼓勵性政策是調(diào)研重點，預(yù)制廠家的技術(shù)體系、資金實力和位置布局是調(diào)研關(guān)鍵。

1．房價房價的高低是消化預(yù)制率的核心指標(biāo)，房價越高，預(yù)制率也可相應(yīng)提高，以降低單位建造成本。北上廣深等一線城市的房價達(dá)到 5 萬 /m2 以上，裝配式建筑的增量成本基本可以忽略不計。在國外，如新加坡、日本等地，裝配式建筑的增量成本早已不是制約建筑工業(yè)化發(fā)展的負(fù)面因素。在我國的三、四線城市，或房價低于 1 萬元的地區(qū)應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的成本壓力較大。

2. 地方性政策地方政府對于裝配式建筑實行的組合式鼓勵政策在一定程度上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。如實行面積獎勵政策，北京、沈陽給予 3% 以內(nèi)的獎勵面積，上海、長沙將預(yù)制外墻面積不計入容積率，并且按項目給予不同的現(xiàn)金獎勵；又如現(xiàn)金補(bǔ)貼政策，沈陽市對單個項目的最高補(bǔ)貼為 500 萬元，上海補(bǔ)貼 100 元 /m2，單個項目補(bǔ)貼不超過 1000 萬元；再如提前預(yù)售政策，上海規(guī)定完成主體結(jié)構(gòu) 1/2 以上即可預(yù)售，沈陽市甚至規(guī)定主體結(jié)構(gòu)出 ±0 即可預(yù)售。這些組合政策基本上彌補(bǔ)了裝配式建筑的增量成本。

3. 預(yù)制構(gòu)件廠預(yù)制構(gòu)件廠家的技術(shù)水平和位置布局也是一個重要的考慮因素。裝配式混凝土結(jié)構(gòu)體系有多種形式，大致分為裝配整體式框架結(jié)構(gòu)、裝配整體式框架 - 現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)、裝配整體式剪力墻結(jié)構(gòu)、預(yù)制疊合剪力墻結(jié)構(gòu)等，各家預(yù)制構(gòu)件廠商擅長的生產(chǎn)技術(shù)能力和水平不盡相同，生產(chǎn)設(shè)備也不盡適合各種預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)質(zhì)量要求和成本控制要求，如德國自動化程度較高的流水線生產(chǎn)設(shè)備就不太適合“胡子筋”的預(yù)制構(gòu)件要求，其折舊費(fèi)也高于普通國產(chǎn)的生產(chǎn)線；其次，預(yù)制廠家的資金實力是必須考量的關(guān)鍵因素，材料壓款結(jié)算是建材行業(yè)的普遍現(xiàn)象，預(yù)制構(gòu)件廠一旦出現(xiàn)資金困難，施工進(jìn)度受制的最終受害者必然是開發(fā)商；再次是運(yùn)距問題，如果預(yù)制構(gòu)件廠商與房地產(chǎn)項目所在地的距離過近或過遠(yuǎn)都將影響到運(yùn)輸費(fèi)的高低，象萬科這樣的房地產(chǎn)開發(fā)商直接投資預(yù)制構(gòu)件廠也不是首選。

二、土地成本的管控措施我國實行土地出讓“招拍掛”制度，開發(fā)商能接受的拍賣成交價一般不取決于土地成本本身，而往往由未來的房價的上漲預(yù)期來決定，這種現(xiàn)象在一、二線城市表現(xiàn)得尤為明顯，拿地成本基本上不受裝配式建筑增量成本的影響。

在拿地環(huán)節(jié)，更多的應(yīng)關(guān)注政府補(bǔ)貼對土地增值稅臨界點的影響，《土地增值稅暫行條例》規(guī)定對標(biāo)準(zhǔn)普通住宅實行免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，如果因政府補(bǔ)貼而使土地增值率超過 20% 話，則開發(fā)商不能享受標(biāo)準(zhǔn)普通住宅的免稅待遇，有可能政府補(bǔ)貼 100 萬，開發(fā)商反而多繳 1000 萬稅，得不償失。

三、建安成本的管控措施建筑安裝環(huán)節(jié)包括了設(shè)計、采購（生產(chǎn)）和施工三個緊密相關(guān)的過程，該環(huán)節(jié)的成本比例達(dá)到 80% 以上，是成本控制的重點所在。

1. 設(shè)計目前，裝配式建筑處于起步階段，大多數(shù)建筑設(shè)計院不具備裝配式建筑專業(yè)設(shè)計能力，bim 技術(shù)的運(yùn)用也處于摸索、起步階段，這就促使開發(fā)商提高建筑方案設(shè)計的整合能力，對傳統(tǒng)設(shè)計、裝配式建筑設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)和施工單位的技術(shù)力量、項目具體情況進(jìn)行研究和整合，以便于預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)、運(yùn)輸和施工，達(dá)到節(jié)約造價的目的。拆分設(shè)計工作是一項增量成本，如果開發(fā)商、設(shè)計院、構(gòu)件廠和施工單位在事前充分研究、在事中密切配合的話，則能有效降低綜合造價。

首先，由于設(shè)計對最終造價起決定作用，因此在項目方案設(shè)計階段時，就應(yīng)系統(tǒng)考慮到建筑方案對深化設(shè)計、構(gòu)件生產(chǎn)、運(yùn)輸、安裝施工環(huán)節(jié)的影響，合理確定方案。其次，仔細(xì)測算預(yù)制率，不以僅僅滿足政府規(guī)定的預(yù)制率為決策標(biāo)準(zhǔn)，而以項目需要的最優(yōu)預(yù)制率為標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行拆分，過低或過高的預(yù)制率都將對造價產(chǎn)生不利的影響。裝配式建筑設(shè)計時應(yīng)遵循標(biāo)準(zhǔn)化、模塊化，合理設(shè)計預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆連接之間的構(gòu)造形式，以便于生產(chǎn)和降低施工難度。

然后，綜合各專業(yè)進(jìn)行全面審核，進(jìn)行必須的辨析、歸納、協(xié)調(diào)和修改，才能真正減少事后修改，降低造價。如有可能，盡量采用 bim 系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)完善圖紙，事前發(fā)現(xiàn)問題并解決，確保建筑圖和施工圖的統(tǒng)一與完善。

設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵要素，僅僅實行限額設(shè)計的話，也不能實現(xiàn)裝配式建筑成本管控的目的。設(shè)計的正確性和準(zhǔn)確性是成本控制的基本條件，設(shè)計的先進(jìn)性和科學(xué)性是成本控制的有效途徑，做好設(shè)計工作，成本控制就基本上到位了。

2. 采購（生產(chǎn)）對于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)來說，預(yù)制構(gòu)件屬于建材，可采取甲指乙采、甲采、委托生產(chǎn)等多種方式。目前，預(yù)制構(gòu)件的價格普遍偏高，大約在 2500 ～ 3500 元 / m3 左右。價格高的原因主要有五個：一是固定生產(chǎn)成本中新增廠房設(shè)備折舊費(fèi)；二是變動生產(chǎn)成本中新增模具費(fèi)和運(yùn)輸費(fèi)等內(nèi)容；三是缺乏熟練工人，企業(yè)內(nèi)訓(xùn)成本偏高，培養(yǎng)出來的工人隊伍流動反而更高；四是稅負(fù)增加 2 倍以上；五是預(yù)制構(gòu)件修復(fù)費(fèi)用較大。

控制預(yù)制構(gòu)件的采購成本是一項系統(tǒng)工作，要從預(yù)制率、技術(shù)體系、規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、資金成本等多方面綜合平衡，以實現(xiàn)房地產(chǎn)綜合成本最優(yōu)化。單價高則有可能成本總額低，反之亦然。萬科涉足裝配式建筑較早，它大多采用分期開發(fā)、單棟試驗的方式應(yīng)用裝配式技術(shù)，目前很少看到商品房項目大面積應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的案例，在保障房開發(fā)領(lǐng)域大面積應(yīng)用得較多。

開發(fā)商不宜以低價模式采購預(yù)制構(gòu)件。生產(chǎn)商如果長期不能盈利，則其負(fù)面效應(yīng)必然反映到產(chǎn)品質(zhì)量、進(jìn)度、質(zhì)保、服務(wù)上來，最終受損的開發(fā)商。沈陽在裝配式建筑發(fā)展的初期，曾引進(jìn)了 10 來家預(yù)制構(gòu)件廠，因產(chǎn)品低價、市場需求不足等多種原因影響，目前僅剩下 4 家廠商勉強(qiáng)維持，給開發(fā)商留下了巨大隱患。

能有效降低預(yù)制造價的方式是規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，改變直接采購方式為委托生產(chǎn)和購買技術(shù)方式可以降低稅負(fù)，同時采取現(xiàn)款結(jié)算方式以降低生產(chǎn)商的資金成本。住建部科技中心對全國 12 個典型樓盤單棟樓與規(guī)模化應(yīng)用裝配式建筑的成本差異進(jìn)行對比分析，發(fā)現(xiàn)規(guī)模化生產(chǎn)對降低生產(chǎn)成本的貢獻(xiàn)較大，如下表:

表格數(shù)據(jù)顯示，規(guī)?；瘧?yīng)用裝配式建筑的綜合成本比降低了 780 元 / m3，降幅約 23%。

但開發(fā)商不僅僅追求商品房項目單位成本的降低，更多考慮的是成本與售價的性價比最優(yōu)化。適當(dāng)提高預(yù)制構(gòu)件的單價或許能獲得更高的性價比，萬科公司在這方面做出了成功的探索，實現(xiàn)了品牌與效益雙豐收。

由于預(yù)制構(gòu)件廠的鋼材、水泥、骨料、人工、能源等支出都是現(xiàn)款結(jié)算，如果開發(fā)商或施工單位拖延付款的話，則預(yù)制構(gòu)件廠勢必考慮成本中的利息費(fèi)用，從而推高了預(yù)制構(gòu)件的單價。

同時，預(yù)制構(gòu)件的增值稅率是 17%，而建筑勞務(wù)、技術(shù)服務(wù)、純勞務(wù)和運(yùn)輸?shù)亩惵史謩e是 11%、6%、3% 和11%，都低于 17%。所以，應(yīng)將“采購并送貨到指定地點”的傳統(tǒng)購銷模式進(jìn)行優(yōu)化，可采用“甲供材 + 委托生產(chǎn)+ 購買技術(shù) + 自提貨”的采購模式，能有效降低預(yù)制構(gòu)件的稅負(fù)，從而降低預(yù)制構(gòu)件的采購單價。

四、基礎(chǔ)配套成本的管控措施房地產(chǎn)項目的基礎(chǔ)配套成本跟裝配式建筑的關(guān)聯(lián)度不大，但獨(dú)立的低層業(yè)主會所、物業(yè)用房、幼兒園等建筑可考慮使用輕鋼結(jié)構(gòu)的裝配式建筑，可以有效充抵主體樓的預(yù)制率，從而間接降低項目總成本。

五、開發(fā)費(fèi)用的管控措施開發(fā)費(fèi)用中的利息支出與管理費(fèi)用是裝配式房地產(chǎn)項目成本管控的重點之一。由于有的地方政府均給予裝配式房地產(chǎn)項目提前預(yù)售的鼓勵措施，能有效地加快資金回收速度，降低利息支出，從而降低總成本。

沈陽市規(guī)定“采用裝配式建筑技術(shù)的開發(fā)建設(shè)項目，預(yù)制構(gòu)件采購合同金額可計入工程建設(shè)總投資，金額達(dá)到總投資額的 25% 以上且施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零，即可辦理《商品房預(yù)售許可證》。”以百米高層建筑為例，開發(fā)商至少能提前一年取得《預(yù)售許可證》，如售價為15000 元 /m2，按 50% 預(yù)售率和 8% 的利率計算，能獲得邊際利息收益 15000*50%*8%=600 元 /m2。在現(xiàn)金為王的房地產(chǎn)業(yè)，邊際利息收益效果是極其明顯的，甚至直接超過了裝配式房地產(chǎn)項目的增量成本。房價越高，邊際利息收益越大。

采用裝配式技術(shù)的房地產(chǎn)精裝修項目，如果做好施工組織管理的話，能有效節(jié)約工期 6 ～ 8 個月，從而節(jié)省管理人員工資費(fèi)用。

六、銷售稅費(fèi)的管控措施房地產(chǎn)項目的綜合稅負(fù)能達(dá)到 10% ～ 15% 左右，甚至更高，土地增值稅是推高稅負(fù)的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數(shù)，稅率分為 30%、40%、50% 和60% 四檔，可按房地產(chǎn)開發(fā)成本總額加計扣除 20%；同時對增值率低于 20% 的普通住宅免征土地增值稅。所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段，因為售價越高越好，而不能自我限價來降低增值率。如果將這兩項政策管控到位的話，可以獲得很好的節(jié)稅效果。

首先，應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的增量成本大約為 300元 /m2 ～ 500 元 /m2, 一個百米高的住宅樓一般從 6 層以上開始裝配，全樓的單位增量成本為 250 元 /m2 ～ 417 元 /m2。按土地增值稅政策規(guī)定可以加計扣除 20%，即按 300元 /m2 ～ 500 元 /m2 扣除并計算增值率。在售價不變的情況下，裝配式建筑的增量成本及其加計扣除金額之和沖減了增值額，按 40% 稅率計算的話，可以節(jié)稅 120 元 /m2 ～ 200 元 /m2。

其次，準(zhǔn)確把握普通住宅的免稅標(biāo)準(zhǔn)，將增值率控制在 20% 以下，裝配式房地產(chǎn)項目的節(jié)稅效果將更加明顯。沈陽市規(guī)定“在認(rèn)定普通商品住宅價格標(biāo)準(zhǔn)時，采用裝配式建筑技術(shù)的住宅每平方米提高 300 元；采用全裝修的住宅每平方米提高 1000 元；采用裝配式建筑技術(shù)及全裝修的住宅每平方米提高 1300 元。”這項優(yōu)惠政策可能比直接補(bǔ)貼 500 萬元更實惠，因為土地增值稅的平均稅負(fù)約為 3% ～ 5% 左右，一億的銷售額就可能產(chǎn)生300 萬～ 500 萬的土地增值稅。如果房地產(chǎn)項目的增值率處于 20% 臨界點上下時，提高裝配式房地產(chǎn)項目的扣除標(biāo)準(zhǔn)而將增值率控制在 20% 以下，將直接免征土地增值稅。一個 10 億元的住宅項目如果享受免征土地增值稅的話，按 3% 的稅率計算，將節(jié)稅 3000 萬元。可見，裝配式建筑技術(shù)帶來的政策紅利是極其明顯的。

經(jīng)濟(jì)學(xué)原理證明了成本問題不是制約新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本因素，建筑產(chǎn)業(yè)節(jié)能增效、轉(zhuǎn)型升級的需要才是裝配式建筑發(fā)展的強(qiáng)大引力，房價和政策是引領(lǐng)裝配式房地產(chǎn)項目快速應(yīng)用的助推劑。綜上分析，裝配式房地產(chǎn)項目的開發(fā)全過程成本是可控的、應(yīng)用效益是偏好的，在國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策推動下，裝配式房地產(chǎn)項目的發(fā)展前景一片光明。