前言：
總包是整個項目最重要的單位，總包成本管控做好了，項目的成本管控落地其實就成功了一半。針對總包招標環節的策劃思路，本文從以下幾個方面進行闡述：
關鍵節點限制
1說明：總包要做一個順利的招標，首先你得了解，這項工作受三大節點的限制，他分別是：總圖審批、合同備案、預售節點。
1.關于總圖審批的節點限制
【前端限制】：“總圖初步確定”或者“總圖審批通過”是啟動總包招標的重要前置條件；
【風險說明】總圖的確定性越強越好，最佳為“審批通過”，其次為“公示中”，最次為“拿到規劃評審會會議紀要”
總圖的變化主要形式有：限高變化，樓層變化，業態比例調整等。
調整的主要風險是：總圖的調整會導致開辦費結算出現爭議事項。
【知識貼士】下圖是某地區規劃總圖從“規劃限制條件”到“規劃總圖批復”的相應流程：
作為成本應該在招標前期根據項目全景計劃，確定總包招標啟動時間，然后提前跟進總圖報批進展。
如果總圖尚未出評審會會議紀要，就要求啟動招標，則成本部門應該做出相應的風險提示：總圖變動過大會導致開辦費用的索賠；
【案例分享】某項目招標時暫定的總規劃圖尚未給政府相關部門審核，為暫定版本，總建筑面積為10萬m2，定標金額為1.2億元。
最終因為對建筑高度的解讀，有不同的理解，導致對落地的方案減少2層，最終落地的總建筑面積為8.5萬m2。減少的建筑面積在后續待開發地塊中進行補足。
合同中約定，開辦費是按照工程規劃許可證的面積指標，按照單方指標包干。但是由于招標時候的“暫定的建筑面積”跟“批復總圖的建筑面積”比例相差15%。
總包單位以“雖然面積下降較多，但是開辦費總金額變化較小”為理由，拒絕執行“結算按照工程規劃許可證建筑面積來計量開辦費”的條款，導致爭議金額較大。
2.關于總包合同備案節點的限制
【中端限制】：現在一般省會城市執法環境還是比較嚴格，總包盡量還是取施工許可證以后再進行施工。
施工許可證取證的前提條件是：施工圖審查+總包合同備案（招標），你要進行總包備案，就必定要先確定總包單位。
【知識貼士】從“總圖批復”到“施工許可證”取證流程如下：
3.關于預售節點倒推開工節點的限制
【后端限制】一線城市有可能是封頂預售、二線城市大部分地產項目應該都是五層或者十層預售，但是四五線城市不排除有正負0預售的項目。
預售節點是集團考核地區公司或者項目的重大節點，很多條線的工作基本上都要服從這個目標節點。
【情況分析】如果預售節點很緊，且被集團掐死不可變動，則地區公司會調動各線條資源去滿足預售節點的要求，一般會有兩種情況：
一是如果報建進展異常迅速（政府部門開綠燈），則會出現以報建條線為主導倒逼工程的預售節點的情況。那時給總包定標的時間節點將會非常緊張。（四五線城市高周轉房企代表）
二是如果報建進度滯后（一般為新規范實施階段，或者總圖有打插邊球的情況），則會出現工程部為了免責，則不顧一切進行無證施工，要求合約部盡早啟動總包招標，盡早定標。很有可能出現總包開工節點早于總包合同備案時間。
【風險預警】
a、前者情況，如果報建進度迅速，則總包啟動招標的節點則需要向前突破，突破“總圖確定性”的而條件；
b、后者情況，如果報建進度滯后，開工節點會早于合同備案，則一般會出現總包無證施工階段，如果政府部門沒有溝通到位（曖昧狀態），則很有可能出現大金額無效成本（斷斷續續施工的降效，階段性停工索賠，無證施工罰款等）。
c、后者情況，如果報建進度滯后，同時有可能出現工程通過極大的代價（斷斷續續的施工降效索賠，階段性停工索賠，無證施工罰款等）達成了工程進展，但是報建確無法如期達成預售節點的情況。也就是花了額外的成本，卻沒有達到應該有的效益。
雖然以上情況都是成本部門不愿意看到的，但是為了滿足公司運營節點一般要有預見性的提出相應風險預警給地區公司負責人，并且留存相應的會議紀要抄送集團合約管理部。
一來是成本部門需要做到風險預警的責任和義務，二來如果一旦出現預警的風險也可以免責。
前置條件策劃思路
2說明：總包模擬清單招標有一定的前置條件要求，前置條件包括：標準建筑做法，各專業界面劃分，開辦費事項策劃；
1.標準建筑做法的策劃
【策劃說明】”標準建筑做法”是連接“設計圖紙建筑做法” 和“模擬工程量清單” 的重要橋梁。
如果沒有建筑標準做法，則很有可能出現清單編制的項目特征跟最終設計實際實施的建筑做法不同。
出現很多實際實施的項目在清單中找不到完全一致的清單項目，導致很多項目需要重新定價；
【策劃要點】
a、對內聯合發布：“標準建筑做法”應該聯合設計、成本、工程技術部、項目部、開發報建五個條線共同審閱并且從地區公司層面進行發布，因為他跟工程現場的質量，是否能順利通過政府部門的驗收，以及成本水平的 高低有哦較大影響；
b、對設計院進行要求：以“標準建筑做法 ”來對設計院設計的圖紙提出相應建筑做法的要求；
c、對咨詢公司進行交底：要求咨詢公司按照“標準建筑做法”進行編制模擬清單，如有必要進行交底；
2.各專業界面劃分的策劃
【策劃說明】如果界面劃分遺漏，后期實際實施的時候卻由總包實施，則轉包干的時候需要另行定價，甚至于需要按照簽證來執行，導致變更簽證比例升高。
如果界面劃分多了本不屬于總包的工作內容，后期總包無法實施，則總包報價的時候會刻意報低價，后期不實施的時候，也只能扣除較少的費用。
但是改其他單位施工單價恢復正常的時候，最終成本增加；
【策劃要點】主要單位涉及：戶內精裝、公區精裝、地坪工程、景觀工程、外墻涂料、土方工程
戶內精裝修工程：重點關注室內找平、陽臺墻面和頂棚、總包防水和二次裝修防水、電氣穿線是否到精裝點位、給排水管道是否到給排水點末端、移交精裝修平整度問題等合約分判；
公區精裝修工程：重點關注門樓內部裝飾，底商連廊頂部裝飾、電梯前室裝飾等工程的合約分判；
地庫地坪工程：重點關注地庫地坪細石混凝土照找平的合約分判及工程質量的責任劃分；
園林景觀工程：重點關注地庫頂板與景觀界面、建筑周邊散水及明溝、架空層地面鋪貼合約分判；
外墻涂料工程：重點關注陽臺墻面和頂棚、架空層頂棚和墻面裝飾的合約分判；
土石方工程：重點關注承臺地梁土方、地庫側壁回填、基坑清槽正負30cm，架空層及房心回填的合約分判；
3.開辦費事項的專項策劃
【策劃說明】分部分項工程量清單，由于市場價格相對透明，而且可以通過競價、談判，對標，不平衡報價的調整來讓價格處于合理偏低區間。
但是對于開辦費大家卻進場選擇性忽視，沒有進行過深入分析，通常一句話按照建筑面積包干或者固定總價包干，為何要一句話包干？因為甲方認為這里面有太大的不可控性。
而且開辦費是總包單位索賠的關鍵點，列舉幾個常規的案例：
a.如果出現前期無證施工，甲方不允許立塔吊，只允許用汽車吊，對于汽車吊總包單位要求簽證；
b.最終落地的建筑面積如果減少太多，總包單位會以開辦費總金額變化較小，拒絕執行按照建筑面積單方指標包干的合同條款。如果固定總價包干，建筑面積減少則總包單位也肯定不會讓扣減，但是甲方覺得心理虧。
c.因為甲方原因導致工期延長超過總包心理范圍，不管你是否包干，相應塔吊及人貨梯等租賃費用也會進行索賠。
d.甲方的開辦費項目只有一些籠統的說明，如果落地方案與普通情況相差較大，則很有可能導致索賠；
【策劃要點】所以我們要講清楚對開辦費影響較大的項目的實際現狀以及系相關要求，讓投標單位的報價更加接近于實際情況。
也讓甲方在議標的同時，對各項開辦費的費用標準，有一定的測算依據；
a、臨時圍墻現狀圖及要求：地塊臨時圍墻的現狀是什么，對總包的臨時圍墻的要求是什么，兩者的差距才是總包單位需要報價的內容。
例如：臨時圍墻是否要達到政府相關的要求？甲方的臨時圍墻是否要兼顧廣告圍擋的要求？
如果有好幾期，每期之間的圍墻分隔方案是什么？如果有示范區，則示范區 和貨量區之間的圍擋分隔形式和標準是什么？
臨時圍墻拆除后，正式圍墻砌筑前的場地的臨時維護方案。
b、塔吊和人貨梯的數量、規格、預計使用時間：根據項目大致的施工平面布置圖，給出相應塔吊和人貨梯的數量、預計使用時間用于給投標單位報價，但是同時也要對時間做出一定的寬容度設置，
比如：在預計時間之內，因為甲方的原因導致塔吊和人貨梯的使用時間比預計時間超出在2個月以內的，費用不予增加。
給出相應的參考規格是便于成本部進行內部詢價和測算，具體塔吊規格由施工單位自行確定。
c、臨時道路的布置方案：根據項目的總平面布置圖，給出相應的大致的臨時道路布置方案平面圖給投標單位，并且對內提供臨時道路的做法，厚度，寬度，配筋，長度等，便于內部進行測算，用于議標；
d、出入口的個數：根據項目的總平面布置圖，明確需要設置的出入口的個數，方便投標單位測算道路開口的費用，出入口的位置及數量還會涉及到是否存在紅線外的道路問題，如有，應在招標階段一并明示；
e、甲方及監理的辦公要求：需要告知投標單位，需要給甲方及監理設置的辦公室的間數、面積及相應的辦公設備，對于投標單位自己的臨設他自己有 相應思考，結合起來方便投標單位對臨設進行報價。
但是嚴禁甲方對此項內容提過高的要求，原則就是按照最簡單的進行配置。
f、臨建面積估算：根據以往項目的經驗，預測總包臨時建筑（板房）需要搭設的面積，其中包括：甲方辦公室、監理辦公室，施工單位辦公室、倉儲室、食堂、廁所，住宿等生活區面積等.
成本部需要根據項目提供的面積、板房的裝修標準，預計提供的辦公家具，等進行臨時設施費用的測算和預估。
g、臨設場地要求：必須明確總包不能在現有地塊及待開發地塊紅線內搭設臨建，故相關臨設場地的租賃費用需要投標單位考慮進入開辦費中。
因為甲方地塊開發節奏有不確定性，一旦開發節奏提前，臨設的搬遷將成為甲方最為頭痛之處，而且總包還會向甲方索賠相關方沒用。
h、腳手架的形式：必須明確本項目采用腳手架的形式，是爬架，懸挑架，還是滿堂腳手架，并且對相應的使用時間進行約定，便于投標單位進行投標報價，也方便內部進行費用測算。
如果裙樓有幕墻工程，還得明確腳手架是否要兼顧裙樓幕墻的使用，其拆改方案及相關費用需要預估。同時應設置一定的時間寬容度。
i、看房通道的費用：甲方是否要設置看房通道，如果有，看房通道的方案需要進行明確，便于總包進行報價；
j、甲供材的檢測費用：除了總包單位自己購買材料的檢測費用，還應包括當地質監部門對于甲供材的檢測相關費用。
因為此部分費用不同地區不同要求，且屬于壟斷性質，所以應提醒投標單位在投標 報價之前應對當地的檢測費用了解清楚。
k、洗車槽工程的統籌：政府部門對于洗車槽是否有相應的技術要求，如果有應進行明確。同時項目部可統籌土方工程的洗車槽和 總包工程的洗車槽，盡量調整在一個位置。這樣甲方可以節約洗車槽的相關費用。
l、水電費的操作方式：現在的水電費一般有兩種方式：第一種是總包只報自己的水電費用，分包單位水電費用由總包單位進行統籌，交水電押金，掛表計量。第二種是開辦費中把所有分包單位的水電費用全部包含在開辦費中。建議采用第二種；
m、開辦費的包干規則：是固定總價包干，還是單方指標包干？如果是單方指標包干，則單方指標對應的建筑面積口徑是什么？等問題都需要進行明確。
模擬清單編制的控制要點
3
說明：模擬清單編制的控制要點，簡單分以下五個部分進行闡述：主體結構工程、防水與保溫工程、粗裝修工程、安裝工程、商票及保理；
1.主體結構工程清單控制要點：
a、模擬清單含量指標的控制結合限額指標，歷史項目的含量指標，目標成本中的含量指標，建議是低于限額指標和目標成本中的含量指標，略微高于歷史項目的含量指標；
b、所有的輔助項目不應獨立計費，例如：措施鋼筋，鋼筋搭接，二次結構的鋼筋混凝土，鋼板止水帶，施工縫。
c、確定材料調差的范圍（鋼筋、混凝土、砌體、砂漿等），方式（按施工期間月平均預算價進行調差，還是按每月的價格進行調差）、免調幅度（是3%，還是5%）、依據（是當地信息價，還是其他權威網站公布的市場價）、責任劃分（因不同方面造成的工期變化，對材料調差金額影響的責任分判）
2.防水與保溫工程清單控制要點：
a、防水工程清單編制依據標準建筑做法的中的防水做法進行，應統計類似業態防水工程做法的經驗含量指標。同時區分裝修二次防水和總包的防水做法范圍；
b、保溫工程建議單獨發包，因為保溫材料及做法經常會由于政策的變動而進行變動。如果計入總包招標，則很有可能后期保溫做法的變動，導致進行重大變更。由于無響應合同價，導致價格談判異常艱難。
3.粗裝修工程清單控制要點：
a、粗裝修工程依據標準建筑做法進行編制，但是要注意將標準建筑做法融合進入施工圖設計（對設計做出相應的要求），不要出現標準建筑做法文件和施工圖中的建筑做法相互矛盾的情況；
b 、施工工藝盡量不要分層編制清單，例如 ：甩漿、界面劑、底層、面層、表面處理等。拆分過細進行報價會導致1+1＞2的情況，使得最終報價偏高；
c、表面處理、基層處理、輔助項目不應單獨計費，例如：鋼絲網，基層鑿毛等；
4.安裝工程清單控制要點
安裝工程的含量指標無相應的限額指標，也無相應的經驗指標。在編制模擬清單的時候，注意找一個歷史已轉包干的類似項目進行對標來進行編制，避免因為含量指標的差異，導致轉包干或者結算時候的指標與定標指標相差太大；
5.商票及保理：
a、現對于標桿地產大多采用保理以及商票進行支付，如果將不同付款條件給總包單位帶來的財務成本融入各子項綜合單價，會導致綜合單價失真，無法與不同付款條件的項目進行對標；
b、為了不同項目不同時期的總包定標的價格水平，在列總包清單的時候，注意將保理和商票給總包單位帶來的財務成本和稅費的增加，在清單中進行單獨列項，不能融入各子項工程的綜合單價中。
歷史重大索賠案例，新項目總包招標
提前預判規避風險
4
說明：梳理歷史項目重大索賠案例，對于新項目的招標需要提前預判，并且規避相關風險；以下以三個筆者經歷過的索賠案例進行闡述：
【案例一】備案合同金額與實際合同金額差異導致總包費用增加的索賠：
案例描述：某項目總包合同金額為1億元，由于政府要求的備案合同要包括指定分包工程（含戶內精裝修，因為為精裝修竣備），導致總包備案合同金額增加至2.8億元。
導致總包實際多支出“工傷保險”和“安責險”約60多萬元，最終甲方以簽證形式進行處理，導致簽證比例超標。
經驗教訓：對于總包的報建費用，因備案合同金額和實際合同金額的差異導致的報建費用的增加，在清單中單獨列項。根據政府部門的文件列支相應的費率，最終根據實際落地備案合同金額進行核算。
【案例二】“毛坯竣備 ”改“精裝竣備”導致總包提出索賠600萬元：
案例描述：某項目前期總包招標時按照“毛坯竣備，精裝交付”執行，總包合同工期及協調服務費中未包含批量精裝修版塊。
后期因政府要求，精裝交付的樓盤必須要求為“精裝竣備 ，精裝交付”導致總包工期 延長6個月，總包所有管理人員必須留存現場，相關協調服務費用大大增加，總包提出600萬元的索賠；
經驗教訓：對于現在政府限價主導的房地產市場，無法預知的政策層出不窮，而且很多項目出現了在拿證前幾天都還不知道到底是按照精裝來出售還是毛坯來出售的情況。
此時在總包招標的時候，應將批量精裝修納入，但是可以將精裝修協調服務費及相關工期延長的費用進行單列，如果后期一旦改為毛坯，則明確相應費用進行扣減；
【案例三】“內保溫”改“外保溫”的合約分判案例：
案例描述：某項目原定按照內保溫進行招標，且保溫工程包含在總包工程中。但是后期執行的時候發現，對于精裝修交付的建筑，內保溫熱橋部分無法在規范和美觀中進行協調處理，故后期改為外保溫；
但是外保溫并無相關的合同單價，而且整個保溫工程涉及金額較大，總包不同意甲方拿出來單獨分包，且想從此次變更中賺取一部分額外的利潤。雖然最終價格談妥，但是耗時較長，耽誤了現場的進度。
經驗教訓：由于保溫工程受毛坯及精裝修的不同，而保溫形式會有所區別 ，而且每個地區在節能辦備案的保溫材料都會有所變動。且保溫工程從總包招標到具體實施中間有將近一年以上的時間。
故后期新項目把保溫工程單獨進行發包，切記計入總包工程的范圍；
：余翰林
：18857411608
：寧波中基斯頓液壓機械有限公司
